Rady pre vás

Pri predaji Vašej nehnuteľnosti môžete využiť tri hlavné spôsoby predaja:

  • Individuálny predaj pomocou vlastných zdrojov
  • Predaj pomocou viacerých realitných sprostredkovateľov
  • Predaj pomocou jedného realitného experta

Individuálny predaj pomocou vlastných zdrojov

Ak sa rozhodnete pre predaj po vlastnej osi, rešpektujeme to a dovolíme si Vám dať pár tipov, ako získať čo najlepšiu možnú cenu.

V prvom kroku je dôležité spraviť si konkurenčnú cenovú analýzu. Táto analýza vám odhalí silné a slabé stránky Vašej nehnuteľnosti a porovná ich s dostupnými nehnuteľnosťami rovnakého typu. Ak určíte cenu na základe pocitu, trh túto cenu nemusí akceptovať. Poznať vašu konkurenciu je tiež veľmi dôležité, pretože potenciálny klient si vyberá z aktuálnych ponúk, ktoré porovnáva. Potenciálny klient nemá žiadny vzťah k vašej nehnuteľnosti a vyberá si pre neho vždy objektívne tú najlepšiu ponuku.

V ďalšom kroku je potrebné Vašu nehnuteľnosti pripraviť na predaj:

> Zaobstarajte si kvalitný fotoaparát a pripravte si aj čas na úpravu týchto fotiek pomocou nástrojov pre profesionálne fotografie

> Pripravte si nehnuteľnosť na fotenie; na záberoch by nemali byť žiadne predmety, ktoré nie sú predmetom predaja, nehnuteľnosť by mala byt čistá a uprataná

> Spravte väčšie množstvo fotografií, aby ste si vedeli vybrať tie najlepšie – Ak sa potenciálnym klientom fotografie nepáčia, nebudú Vás pravdepodobne ani kontaktovať

> Pripravte inzerát na najnavštevovanejšie realitné portály: www.reality.sk, www.nehnutelnosti.sk, www.trh.sk, www.bazos.sk, www.bezrealitky.sk. V popise uveďte stručne avšak presne, čo ponúkate. Akákoľvek informácia uvedená v inzeráte, ktorá nebude zodpovedať realite, bude znamenať stratu potenciálneho záujemcu

> Uverejnite Váš inzerát a obnovujte ho každý deň, aby sa posúval na vyššie priečky vo vyhľadávaní

 

V nasledujúcich dňoch si pripravte pevné nervy a veľa času. Po zverejnení inzerátu budete zaplavený telefonátmi od realitných sprostredkovateľov, ktorí sa Vás budú pýtať tie isté otázky. Týchto telefonátov môže byť až 40, v závislosti na atraktívnosti Vašej ponuky. Pokiaľ služby realitných sprostredkovateľov odmietnete, odporúčame Vám v priebehu pár dní skontrolovať, či to dodržujú. Vyhraďte si čas na obhliadky, pretože potenciálny záujemca sa Vám nemusí prispôsobiť. Ak sa vám podarí nájsť si týmto spôsobom kupujúceho, overte si bonitu kupujúceho a zabezpečte si kvalitný právny servis, ktorý bude zastupovať vaše záujmy pri predaji, pretože potenciálny záujemca bude mať vlastnú predstavu, akým spôsobom a v akom čase obchod zrealizovať. Dohodnite sa so záujemcom dopredu na tom, kto bude hradiť náklady spojené s prevodom. Pripravte si rezervačnú zmluvu, na základe ktorej Vám kupujúci vyplatí rezervačnú zálohu na prvú časť kúpnej ceny ako prejav vážneho záujmu a potom samotnú Kúpnu zmluvu, na základe ktorej sa vyplatí zvyšná kúpna cena. Nepoužívajte verejne dostupné Kúpne zmluvy na Internete, zamestnanci katastra tieto zmluvy poznajú a často v nich nájdu chyby, na základe ktorých vám pozastavia vklad. Ak záujemca odmietne rezervačnú zmluvu podpísať a vyplatiť, vzniká riziko, že ide iba o špekulatívny záujem.

Na konci predaja je nevyhnutné zabezpečiť prehlásenie všetkých služieb na nového vlastníka a poradiť sa so svojim daňovým poradcom, aké povinnosti voči daňovému úradu Vám predajom vznikli.

Tento spôsob predaja Vám zaberie veľa Vášho osobného času a nemáte garanciu, že získate klienta s pre Vás najlepšími podmienkami.

 

Predaj pomocou viacerých realitných kancelárií

Ide o najčastejší spôsob, akým sa dnes predávajú nehnuteľnosti. Predávajúci zvyčajne pod tlakom množstva realitných sprostredkovateľov dá súhlas na inzerciu svojej nehnuteľnosti pod ich hlavičkou. Ak sa rozhodnete pre tento spôsob predaja, dovolíme si Vám dať pár tipov, na čo si dávať pozor.

Pripravte si veľa nervov, času a trpezlivosti. Tento spôsob predaja znamená, že budete mať zvýšené množstvo zbytočných telefonátov od realitných sprostredkovateľov, ktorí sa budú pýtať tie isté otázky. Časť z nich sa bude chcieť prísť pozrieť, nafotiť si nehnuteľnosť a presvedčiť Vás o tom, aby ste im dali vašu nehnuteľnosť do výhradného zastupovania. Do vašej nehnuteľnosti vstúpi v priebehu pár dní zvýšený počet cudzích ľudí, z ktorých väčšinu uvidíte iba jeden krát.

Kontrolujte pravidelne inzeráty na internete, či realitní sprostredkovatelia dodržujú Vami určené podmienky ako napríklad cenu. Čím väčšie množstvo realitných sprostredkovateľov Vašu nehnuteľnosť zaradí do svojej ponuky, tým väčšia duplicita vznikne na jednotlivých inzertných portáloch a je vo Vašom záujme, aby inzeráty boli jednotné v základných faktoch ako cena, rozmery nehnuteľnosti, vybavenie a podmienky predaja. Rôzne ceny jednej nehnuteľnosti pôsobia na klientov podozrivo.

Obmedzte počet realitných sprostredkovateľov. V Bratislave pôsobia stovky realitných kancelárií a jednotlivých sprostredkovateľov. Pokiaľ nedôverujete jednému realitnému expertovi, nenechajte sa chytiť do pasce názoru, že viac realitných sprostredkovateľov znamená vyšší dopyt. Naopak, množstvo predajcov Vašej nehnuteľnosti pôsobí na klienta nedôveryhodne a začne si klásť otázku, aký je problém pri Vašej nehnuteľnosti, keď potrebujete toľko predajcov.


Pokiaľ vám záujemcu sprostredkuje realitná kancelária alebo sprostredkovateľ, ktorý nemá výhradné zastúpenie na predaj, bude sprostredkovateľ pracovať vždy v prospech záujemcu a môžete očakávať zvýšený tlak na zníženie predajnej ceny. Výhoda je v tomto prípade na strane kupujúceho, ktorý môže použiť viacero realitných kancelárii a sprostredkovateľov, aby vyvinuli na vás tlak a dosiahli jeho záujmy, kedže sa budú snažiť získať kupujúceho, aby sa rozhodol pre nich. Nepodľahnite preto nátlaku na zníženie ceny.

Ak realitný sprostredkovateľ nájde klienta, pripravte si právnu pomoc, ktorá bude na vašej strane. Realitný sprostredkovateľ bude zastupovať predovšetkým záujem klienta, ktorý sa pre neho rozhodol v rámci kúpy a je dôležité, aby ste na svojej strane mali niekoho, kto bude zastupovať vaše záujmy a potreby.

Čas, ktorý ste mohli venovať osobným aktivitám a stres z množstva telefonátov, zbytočných obhliadok a konečnému vyjednaniu ceny často znamená, že Vašu nehnuteľnosť predáte pri použití viacerých realitných sprostredkovateľov za pre Vás najhoršiu možnú cenu.

 

Predaj pomocou jedného realitného experta

Ak sa rozhodnete pre predaj pomocou profesionálneho realitného experta, v prvom rade Vám gratulujeme za správne rozhodnutie. Každá realitná kancelária poskytuje mierne odlišné portfólio a ceny ich služieb, no vždy by mali pracovať vo váš prospech. Realitná kancelária by mala prebrať za Vás všetky aktivity, ktoré sú nevyhnutné na úspešný predaj, od marketingu až po realizáciu a pomoc pri odovzdaní nehnuteľnosti a prepise energií a služieb. Pri výbere dobrej realitnej kancelárie je tiež vhodné dodržovať pár zásad bezpečného výberu:

  • Preverte si realitnú kanceláriu v obchodnom registri, či nejde o novovzniknutú alebo účelovú spoločnosť, ako dlho pôsobí na trhu a kto je jej štatutárnym zástupcom.
  • Preverte si, ak je to možné, či na danú realitnú kanceláriu máte nejaké referencie. Každá zabehnutá realitná kancelária sprostredkovala väčšie množstvo obchodov a je možné, že Vaši známi alebo známi Vašich známych už s ňou do kontaktu v minulosti prišli. Referencie minulého klienta sú pre vás tie najcennejšie.
  • Preverte si, čo konkrétne vám realitná kancelária a za akých finančných podmienok ponúka. Vyhýbajte sa najlačnejším ako aj zbytočne predraženým ponukám. Dobrá realitná kancelária má nastavenú výšku odmeny tak, aby bola konkurencieschopná v ponuke svojich služieb a zároveň neoberala klienta o jeho peniaze. Stredná cesta je zlatá.
  • Nechajte si predostrieť vyplnenú Zmluvu o výhradnom zastupovaní pred jej podpisom.
  • Vyhýbajte sa realitným kanceláriám, ktoré majú Zmluvu o výhradnom zastupovaní napísanú podľa obchodného zákonníka, alebo ktoré majú spomenutú v prípade sporov tzv. rozhodcovskú doložku.
  • Dohodnite sa dopredu na dĺžke doby platnosti Zmluvy o výhradnom zastupovaní a konkrétnych aktivitách, ktoré bude realitná kancelária vyvíjať v priebehu platnosti Zmluvy. Zároveň si dohodnite dopredu automatické predlžovanie zmluvy, ktoré majú mnohé realitné kancelárie štandardne uvedené vo svojich zmluvách.

 

Výsledok pri takomto predaji znamená, že ste ušetrili čas a získali pre Vás najlepšiu možnú vyjednateľnú cenu bez stresov a zbytočných komplikácií.

Spôsob, akým sa rozhodnete predávať Vašu nehnuteľnosť, je veľké a často kľúčové rozhodnutie k úspešnému obchodu. Rozhodnite sa tak, aby Vaše záujmy a predstavy boli naplnené do maximálnej možnej miery.